054-6473343
מאמרים
מאמר – גישור במקרקעין:
תהליך הגישור הוא תהליך שבעיקרו הוא מנגנון ליישוב סכסוכים בהסכמה. התהליך הוא תהליך רצוני שבו הצדדים בוחרים לנסות ולפתור את הסכסוך או את המחלוקת , או דרישה של אחד הצדדים ממשנהו בדרך של משא ומתן ישיר בעזרתו של המגשר.
התהליך הוא סודי וכל הנאמר או המועלה ( מסמכים , חוזים וכו') בגישור אינו יכול לשמש את הצדדים בכל הליך אחר. גם תוצאות הגישור נשמרות בסודיות מלאה , אלא אם הצדדים בוחרים לפרסם אותן.
תהליך הגישור מוסדר כיום במסגרת חוק בתי המשפט ( נוסח משולב) התשמ"ד – 1984 , הקובע כי בית משפט הדן בעניין אזרחי רשאי בהסכמת בעלי הדין , לפסוק בעניין שלפניו, כולו או מקצתו , בדרך של פשרה.
תוצאת הגישור , במידה והצדדים הגיעו להסכמה ביניהם על פתרון הסכסוך , היא הסכם בין הצדדים , אותו עורך המגשר , המגדיר את פתרון הסכסוך ותנאיו. הסכם זה יכול לקבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המוסמך לדון בסכסוך , אף אם הסכסוך עצמו לא עבר עדיין לבית משפט. באם הגישור נעשה תוך כדי הליכים משפטיים , ניתן כמובן לתת להסכם הפשרה תוקף של פסק דין במסגרת ההליכים המשפטיים המתנהלים בבית המשפט , תוך החזר האגרות שהופקדו בקופת בית המשפט , עם הגשת התובענה.
תחום הגישור במקרקעין הוא תחום חדש יחסית, באשר בדרך כלל עיקרו סכסוך כספי או סכסוך מקצועי הנובע מהסכם ההתקשרות בין הצדדים או תוצאותיו הבנויות בשטח ולעיתים ליקויי בניה ופיגור במסירת פרויקטים.
גישור במקרקעין דורש מהמגשר התמחות מיוחדת בתחום הסכסוך , אם בתחומי ההנדסה , מדידות , תשלומים , ליקויי בניה , הערכות שווי , מדידות וכו'.
במקרים רבים , אין הצדדים לסכסוך במקרקעין מודעים לאפשרות של פניה לגישור עוד קודם לפתיחת הליכים משפטיים. הנושא קשור בדרך כלל להעדר תקשורת ישירה בין הצדדים לאחר השלב הראשוני בו פרץ הסכסוך , ולחשש כי במידה והסכסוך יועבר לבית המשפט הרי נכונות של כל אחד מהצדדים לפתרון הסכסוך בדרך של פשרה , תתפרש בבית המשפט כהודאה בטענות הצד השני.
גם המבנה הקבוע של הסכמי מכר מקרקעין , או חוזי הביצוע הנחתמים בין המזמין לקבלן , כוללים בדרך כלל רק סעיפים המפנים כל סכסוך לבית המשפט המוסמך לדון בנושא הסכסוך , או לבורר המוסכם מראש או בורר שיקבע ע"י גורם זה או אחר.
כל זאת יכול להיפתר בדרך של פניה לגישור כבר בשלבים המוקדמים של פרוץ הסכסוך , עוד קודם להליכים משפטיים או פניה לבורר, ועל ידי הכנסת סעיפים מתאימים , בנוגע לאפשרות קיום הגישור, בהסכמי המכר או בחוזים הקבלניים.
היתרון בהליך הגישור הוא שבהליך זה הצדדים יכולים להגיע , בסיוע המגשר , לתוצאה סבירה המוסכמת על שני הצדדים מבלי להידרש לפסיקת בית משפט , בורר , שמאי מכריע או ועדת ערר. היעדר היריבות בהליך הגישור יוצר מצב בו אין "מנצח" או "מנוצח" בהליך הגישור , אלא שני הצדדים יוצאים מנצחים , עם סיומו החיובי של הליך הגישור.
בנוסף ההליך הוא בעיקרו הליך קצר יחסית ומונע הליכים חוקיים/משפטיים ועתירי הוצאות.
סטטיסטית ההצלחה בהליכי גישור שהתקיימו בהסכמת הצדדים או במסגרת הליכים משפטיים היא גבוהה מאד.
ביום 14.1.2003 נחתמה במשכן נשיא המדינה אמנת הגישור במגזר העיסקי .
אמנת הגישור נוסחה על ידי צוות עבודה שהוקם ביוזמה משותפת של המרכז הארצי לגישור במשרד המשפטים והנהלת בתי המשפט, עמותת מגשרי ישראל והמוסד הארצי לגישור של לשכת עורכי הדין ובברכתו של נשיא בית המשפט העליון דאז פרופ' אהרן ברק.
בין הגופים שהצטרפו לאמנה נכללים גם התאחדות התעשיינים בישראל, איגוד לשכות המסחר, איגוד חברות הביטוח, לשכת ארגוני העצמאיים בישראל (לה"ב), איגוד התעשיה הקיבוצית, איגוד תעשיות האלקטרוניקה והמידע, התאחדות המלאכה והתעשיה בישראל, לשכת סוכני הביטוח בישראל, הרשות לעסקים קטנים, איגוד המהנדסים לבניה ותשתיות בישראל, המרכז הישראלי לניהול (המי"ל), עמותת מגשרי ישראל, לשכת עורכי הדין בישראל, המוסד הישראלי לבוררות עיסקית ולגישור, המוסד לבוררות וגישור של התנועה הקיבוצית, "גשרים" - המרכז לגישור ולבוררות ליד איגוד המהנדסים לבניה ותשתיות בישראל ופורום מנהלות בתעשיה
ניתן ליישם את הליך הגישור בתחומי המקרקעין הבאים:
- סכסוכים עיסקיים בנושא נדל"ן , יחסי משכיר/שוכר,הסכמי מכר.
- מחלוקות הנדסיות הקשורות לטיב בניה, תשלומי חשבונות ותביעות קבלניות.
- מחלוקות הקשורות לתשלומי שכר טרחה ליועצים בפרויקטים הנדסיים.
- מחלוקות הקשורות להערכות שווי רכוש , חלוקת רכוש, ומחלוקות בין שותפים.
- מחלוקות הקשורות למיסוי מקרקעין , תשלומי היטל השבחה , תשלומים למינהל מקרקעי ישראל , ותביעות פיצויי הפקעה וירידת ערך.
בעוד ארבעת הסעיפים הראשונים ניתנים כיום להפניה לגישור ע"י בית המשפט בהסכמת הצדדים , או אף פניה לגישור ע"י הצדדים מראש , הרי שכל תחום מיסוי המקרקעין ותביעות פיצוי וירידת ערך אינן ברות גישור כיום , וחבל.
הסיבה נעוצה בעיקר ברגולציה , ובמערכת החוקים המסדירה תחומים אלה , אשר מחייבת פניה לועדות ערר למיניהם לצורך פתרון הסכסוך הקשור למיסוי מקרקעין ותביעות לירידת ערך ותשלום פיצויי הפקעה ו/או למנגנון של שמאי מכריע לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה בנושאים הקשורים להיטלי השבחה ותביעות פיצוי.
בעוד שאפילו מחלוקות הקשורות למיסוי מקרקעין ניתנות לפתרון בדרך של הסכם פשרה , הרי לדוגמא בנושא היטלי השבחה לא ניתן הדבר כלל. ברגע שהוצאה שומה ע"י העיריה הרי הנישום אינו רשאי כיום לנסות ולהגיע להסכמה מול העיריה , אלא להגיש שומה אחרת מטעמו ולבקש כי ההחלטה תועבר לשמאי מכריע. הליך חוקי זה , שבבסיסו שלילת האפשרות מהצדדים להגיע להסכמה ביניהם , אפילו בדרך של גישור , נוגד את רוח החקיקה המעודדת פתרון סכסוכים בדרך של פשרה.
הנושא ניתן לפתרון רגולטיבי ע"י שינוי החוקים הקיימים בחוק התכנון והבניה העוסקים בתשלומי היטלי השבחה ותביעות פיצוי וירידות ערך, תהליך ארוך שסיכויי הצלחתו לא ברורים כיום . אך במקביל ניתן גם לפתרון מיידי ע"י נכונות הרשויות והנישום או הגוף הנפגע לדון בפתרון הסכסוך עוד קודם להוצאת שומת היטל ההשבחה או הגשת התביעה לירידת הערך או פיצויי ההפקעה.
הגעה לפשרה בדרך זו , באמצעות הליך גישור , אפשרית לדעתי גם במסגרת החוקתית הקיימת , כאשר האבחנה היחידה מול הליך גישור רגיל הוא בעובדה שתוצאת הגישור ,במידה ותושג הסכמה בין הצדדים , תהיה פתוחה לעיון הציבור , על מנת למנוע אפליה.
